La cedolare secca

La cedolare secca

Vediamo come funziona il regime della cedolare secca, quando si può applicare e quali sono i vantaggi.

Che cos’è

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, una alternativa alla tassazione ordinaria che prevede una il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) e azzera l’imposta di registro e l’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (non per la cessione del contratto).

E’ tutto qui?

Ovviamente no 😉

Se scegli per la cedolare secca, rinunci ad aggiornare il canone di locazione anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando si opta per la cedolare secca?

Puoi optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
Se il contratto viene prorogato è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Funziona anche per le locazioni brevi?

Si, può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi.
I contratti di locazione breve sono contratti di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Sono tipicamente contratti relativi a soggiorni turistici o a brevi spostamenti. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
AttenzioneAttenzione: dal 2021 è stato applicato un limite e si può applicare solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Se gli appartamenti affittati sono di più, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale.

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che:

  • il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali,
  • nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo
  • sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Come funziona se l’immobile è cointestato?

In caso di contitolarità dell’immobile ogni locatore deve esercitare l’opzione distintamente dagli altri.

Attenzione, i locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro. Verrà calcolata sulla parte del canone di locazione riferito ad essi in base alle quote possedute. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’opzione per la cedolare secca può essere scelta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019, se i locali sono classificati nella categoria catastale C/1 e hanno una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. In questo caso l’aliquota applicabile è del 21%.

Per quale tipologia di inquilini può essere applicata?

La cedolare secca può essere applicata ai contratti di locazione “privati”, quelli che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, con l’eccezione di quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019 –comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 – pdf).

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Quanto dura l’opzione?

L’opzione dura per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

E’ anche sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Come funziona se il contratto viene prorogato?

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate in alcuni comuni specifici ad alta tensione abitativa in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia. E inoltre nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Come si riflette sul reddito?

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo
  • non è assoggettato ad oneri deducibili e detrazioni

il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Come si paga?

Se si opta per la cedolare secca, l’imposta sostitutiva deve essere pagata con le stesse scadenze e modalità (acconto e saldo) dell’Irpef.

L’acconto invece è differente, ed è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente fino all’anno 2020, mentre dal 2021 passerà al 100%.

In generale, l’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto, da eseguire  se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:

  • se l’importo è inferiore a 257,52 euro, in un’unica soluzione, entro il 30 novembre,
  • se l’importo è superiore a 257,52 euro, in due rate:
    • la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno
    • la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre

Tuttavia, le due rate di acconto sono uguali, cioè entrambe del 50%, per i contribuenti che, contestualmente, esercitano attività per le quali sono stati approvati gli ISA, prescindendo dal fatto che li applichino o meno, e dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito dal decreto ministeriale di approvazione. Ricorrendo tali condizioni, la regola si applica anche a coloro che:

  • applicano il regime forfetario agevolato (articolo 1, commi 54-89, legge n. 190/2014)
  • applicano il regime fiscale di vantaggio per l’imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità (articolo 27, commi 1 e 2, decreto legge n. 98/2011)
  • determinano il reddito con altre tipologie di criteri forfetari
  • ricadono nelle altre cause di esclusione dagli ISA.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Quali sono i codici tributo da utilizzare?

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca si può compensare?

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

Infografica

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